На сессии «Коммерческая недвижимость 2023: стратегии и точки роста» были обсуждены тренды рынка офисов и торговых площадей. Особое внимание было уделено процессу замещения западных ритейлеров в российских ТЦ. Одним из важных акцентов на мероприятии стало «внезапно» ожившее строительство офисных комплексов.
Модератор сессии, основатель и управляющий партнер компании RRG Денис Колокольников задал тон дискуссии оптимистичным введением в тему.
«За последние годы было высказано много опасений насчет рынка коммерческой недвижимости. В пандемию говорили, что офисы больше не будут нужны, а электронная торговля «убьет» классические торговые центры. Однако эти ожидания не сбылись. Более того, в этом году будет зафиксирован рекордный объем сделок с коммерческой недвижимостью на более чем 450 млрд рублей. Это в разы превышает показатели прошлых лет. Офисы заполняются и хорошо продаются. Торговые центры успешно проводят ротацию ритейлеров, заменяя ушедшие западные компании. Коллапса не произошло. Сектор коммерческой недвижимости показывает солидный запас устойчивости», — отметил Денис Колокольников.
«Было бы ошибкой не похвалиться: Газпромбанк недавно закрыл крупнейшую сделку в истории рынка коммерческой недвижимости России. Это 2,3 млн квадратных метров торговых площадей», — так начал свое выступление директор направления «Строительство и недвижимость» аналитического департамента Центра экономического прогнозирования Газпромбанка Владислав Фадеев. В октябре Газпромбанк закрыл сделку по покупке у владевшей IKEA в России шведской компании Ingka Centres 14 торговых центров «Мега». В дальнейшем эксперт остановился на обсуждении текущей ситуации на рынке торговых площадей и прогнозах развития ситуации. Как же обстановка на нем выглядит с точки зрения банкира?
«В 2023 году именно торговые центры делают погоду на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость. По итогам года объем сделок с ними превысит 300 млрд рублей. Это рекордная цифра, — отметил Вячеслав Фадеев. — Причина такой активности: форсированный выход иностранных игроков из российских активов. Соответственно, для нас — это шанс купить качественные торговые центры по выгодным ценам». На сделки с иностранцами приходится две трети сделок, и если их убрать, то получилась бы привычная активность рынка.
Если говорить о прогнозе, по мнению банкира, он достаточно позитивный — особенно для небольших торговых центров. «В Москве вакантность в них снизилась до 10%, а в ближайшей перспективе уменьшится до 8%. В Санкт-Петербурге ожидаем снижение вакантности до 5-6%, — отметил Фадеев. — В больших торговых центрах ситуации сложнее. Посещаемость в них еще намного ниже, чем в 2019 году. В целом банк готов кредитовать проекты, связанные с небольшими ТЦ».
«Большие торговые центры в Москве вряд ли в ближайшее время будут строиться. Мы не видим для этого условий и соответствующего потребительского спроса. Зато есть потенциал для возведения небольших районных центров площадью 15-30 тысяч квадратных метров, — согласилась с Вячеславом Фадеевым директор по управлению и развитию группы объектов компании Mall Management Group Алина Стрелкова. — Наша компания возводит, например, «Кузьминки мол». Строительство небольших торговых центров стимулируется и новым законом правительства Москвы, который поощряет создание рабочих мест и, соответственно, возведение объектов коммерческой недвижимости. Ради этой льготы девелоперы, занимающиеся строительством жилья, сейчас начали работать и над ТЦ».
«В целом торговые центры разделились на две группы: успешные, то есть с удачным местоположением в хороших районах, и «остальные». В первых почти нулевая вакантность. Например, нет пустых помещений в «Авиапарке», — отметила Алина Стрелкова. Достаточно удачно в сильных торговых центрах прошла ротация арендаторов. Правда, мы ожидали, что уходящих западных ритейлеров заменят китайские и турецкие компании, но на их место пришли российские бренды. И мы видим, что у Lime показатели не хуже, чем у Zara. А Gloria Jeans не слабее H&M».
Денис Колокольников отметил, что совсем недавно на торги была выставлена «Ривьера» — один из самых качественных торговых центров Москвы. Коммерческий директор управляющей компании «ТРАСТ Недвижимость» Елизавета Столярова, рассказала о проведенной реконцепции «Ривьеры». Благодаря ей за год удалось снизить уровень вакантности с 19% до 6%.
«Интересно, что в последнее время мы увидели спрос со стороны арендаторов на площади больших форматов. Так, ритейлер Lime вместо привычного магазина площадью в 350 кв.м. открыл пространство в 2700 «квадратов», то есть расширился в 8 раз. В большинстве существующих торговых центров получить такое крупное пространство невозможно», — отметила Елизавета Столярова. Также важно отметить, что в последние непростые три года «Ривьера» почти не «просела» по посещаемости за счет мощного сегмента развлечений.
Генеральный директор Global Vision Елена Елизарова на примере двух самарских торговых центров «Амбар» и Letout, которыми управляет ее компания, рассказала о региональном рынке торговых площадей. Посещаемость торговых центров в Самаре, как и в целом по стране, значительно (на 17%) снизилась по сравнению с 2019 годом. Однако товарооборот в проектах города уже выше, чем три года назад. В некоторых ТЦ, например, в «Амбаре» резко вырос средний чек — на 23%.
Главный процесс, проходящий в торговых центрах, — это замена ушедших западных ритейлеров. В целом, в «Амбаре» он уже завершается, а вакантность снизилась до 11%. Место европейских и американских арендаторов заняли турецкие и, в первую очередь, российские ритейлеры: Gloria Jeans, «Снежная королева», универмаг отечественных дизайнеров SLAVA. Елена Елизарова подчеркнула необычный нюанс: заменив крупных и известных западных ритейлеров владельцы торгового центра даже выиграли.
«Те 6% с оборота, которые платили крупные западные ритейлеры, были недостаточны для Самары. Российские ритейлеры, которые их заменили, вносят фиксированную арендную плату, так что с точки зрения коммерции мы выиграли», — объяснила Елена Елизарова.
Особое внимание эксперт уделила новому типу арендаторов торговых центров — термальным комплексам. В Letout сейчас заканчивается строительство крупнейшего в России подобного объекта — «Самарские термы». В процессе строительства из-за подорожания материалов и ряда других факторов его стоимость серьезно увеличилась: с 700 млн рублей до 1,2 млрд рублей. Однако расчеты показывают, что окупаемость терм все равно оказывается весьма интересной для инвестора — 4-6 лет. Планируется, что средний чек составит 800-1000 рублей на человека. Дневная посещаемость — 3-4 тысячи человек в «несезон» и 6-8 тысяч человек в сезон.
«Город стимулирует застройщиков жилья возводить офисные помещения, чтобы создать рабочие места. Чем дальше от центра, тем выше льгота. Но есть риск, что во всем этом присутствует элемент пирамидальности. Ведь в какой-то момент офисы от застройщиков и частных инвесторов выйдут на рынок», — предположил Денис Колокольников, предваряя дискуссию об офисном рынке.Однако сейчас риски кажутся незначительными.
«Рынок офисов изменился. Классическая схема предполагала, что девелопер строит офис, владеет им и сдает в аренду. Сегодня офисные центры часто распродаются на этапе строительства в розницу небольшими лотами, и это в корне меняет экономику офисного строительства. По такой схеме строить офисы становится выгодным», — говорит заместитель генерального директора STONE Виктория Васильева.
Экономика офисного строительства на примере объектов STONE сейчас выглядит так: 60% помещений покупается инвесторами, остальное — конечными пользователями. Рост цены для инвесторов на этапе строительства может составить до 40-50%. Офисное здание часто имеет мелкую нарезку: до 30% помещений отличаются небольшой площадью — до 150 квадратных метров. Это сделано для минимизации чека сделок для частных инвесторов. Небольшие лоты площадью 50-150 квадратных метров в классе А сегодня остаются в дефиците. На их долю приходится менее 1% от общего свободного предложения офисов в аренду.
Офисы могут продаваться по цене от 300 тысяч рублей за квадратный метр, а сдать такое помещение можно по ставке примерно 38 тысяч рублей за квадратный метр в год. В целом ценообразование ориентируется на то, чтобы инвесторы могли получать доходность, исходя из 10-11% годовых. Но стоит помнить, что кроме затрат на покупку помещения, в небольших лотах лучше делать отделку для увеличения ликвидности. Спрос на покупку офисов сегодня весьма велик. По данным STONE, в строящихся бизнес-центрах класса А со сдачей до 2025 года продано 60% площадей.
«Важно, что на наших глазах происходит пересмотр понятия офис. Здание — это теперь не офисная коробка. В приоритете — тема «здорового» офиса. На работе человек проводит около трети дня, и потому продуктивность зависит от качества пространства. В новых офисных центрах на другом уровне решены вопросы качества воздуха, освещения, «термального здоровья», безопасности», — говорит Виктория Васильева.
Тема «здорового» офиса была развита и в выступлении руководителя управления коммерческой недвижимости компании Forma Евгении Борзовой. Forma реализует сегодня три проекта с офисными помещениями: PORTA, Republic и Soul.
«В этих проектах мы постарались использовать инновационные решения лучших западных офисов и предложить что-то новое. Сделать чуть больше, подумав, а что лично мы хотим от офиса», — говорит Евгения Борзова.
Так, в проекте PORTA появились уличный амфитеатр, огромное дизайнерское лобби с кафе, зарядки для электромобилей, душевые кабины, комнаты отдыха, новейшие системы вентилирования и обеззараживания. FORMA даже создала свой внутренний стандарт для высококлассных офисов — Workplace, считая, что существующие системы классификации офисов на здания класса A,B, C и D безнадежно устарели, а новые строящиеся офисные центры намного превосходят премиальные объекты прошлого.
Давая прогнозы на будущее, Вячеслав Фадеев отметил: «2022-й и 2023-й годы были временем хаоса и бурления. Следующий год станет этапом поиска нового баланса. На складском рынке мы видели бум, на рынке торговых центров — замещение ушедших западных ритейлеров, а на офисном — восстановление спроса. В хороших торговых объектах мы наблюдаем нынешнюю низкую базу и высокий потенциал для роста. Но я критически смотрю на офисный рынок Москвы, так как формируется значительный навес новых офисов от жилых девелоперов и частных инвесторов, купивших такие помещения».
Главный риск рынка связан сегодня с высокой ключевой ставкой Центробанка. Чем дольше она будет удерживаться, тем более негативное влияние это будет оказывать на рынок коммерческой недвижимости.
Источник: REPA
