Итоги III квартала 2018 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы

1. В 3 квартале 2018 года арендные ставки и цены продаж в целом по рынку снизились, при чем как на рынке продажи, так и на рынке аренды это произошло в условиях  сокращения объема предложения.
2. В отличие от рынка аренды, где арендные ставки по всем сегментам снизились незначительно, цены на торговые и производственно-складские объекты в 3 квартале снизились существенно, а цены на офисные объекты и помещения свободного назначения на фоне общего снижения, напротив, несколько выросли.
3. Основными особенностями отдельных видов коммерческой недвижимости на рынке аренды и продажи явились:

• В то время, как арендные ставки по торговым помещениям в центре и за его пределами изменились незначительно, цены по торговым помещениям в центре существенно выросли, а за пределами Садового Кольца, наоборот, уменьшились, однако такие изменения в обоих случаях были обусловлены окончанием экспонирования единичных крупных объектов.
• Арендные ставки по офисным объектам, как и по торговым, практически не изменились, в то время, как цены выросли как по помещениям в центре, так и за его пределами.
• Арендные ставки по производственно-складским помещениям остались на уровне 2 квартала, а а цены снизились.

Главный вывод:

Несмотря на рост цен по отдельным сегментам коммерческой недвижимости в целом на рынке продолжается стагнация.

Тот факт, что, в отличии от рынка аренды, на рынке продажи цены по отдельным сегментам движутся разнонаправлено, может свидетельствовать о том, что на рынке продаже до сих пор не найден справедливый уровень цен и о каких-либо определенных тенденциях кроме отсутствия роста говорить сложно.

______

Методика исследования

Информация для данного исследования получена из более чем 30 специализированных и тематических источников, посвященных рынку коммерческой недвижимости Москвы. Среди источников - электронные базы недвижимости, печатные и электронные СМИ, риелторские агентства и консалтинговые компании.

В качестве объектов для исследования рынка продажи коммерческой недвижимости были отобраны офисные, производственно-складские помещения (ПСП) и помещения свободного коммерческого назначения (ПСН) стоимостью от  36 млн.руб., а также торговые помещения стоимостью от 26 млн.руб., или же помещения общей площадью не менее 100 кв. м.

В качестве объектов для исследования рынка аренды коммерческой недвижимости были отобраны объекты, предлагаемые в открытых источниках - торговые, офисные, производственно-складские помещения (ПСП) общей площадью не менее 50 кв. м.

В 3 кв. 2018 года объем предложения снизился на 4% по количеству и вырос на 2% по общей площади. За год, по сравнению c 3 кв. 2017 года, объем предложения уменьшился на 8% по количеству и на 4% по общей площади.

Всего в 3 квартале на продажу был выставлен 1 191 объект общей площадью 2 843 тыс.кв.м.

Ценовые показатели 

Средневзвешенная цена в 3 кв. 2018 года снизилась на 4% и составила 161 762 руб./кв.м. С учетом того, что курс доллара за квартал вырос на 6%, а за год - на 11%, цена в долларовом эквиваленте за квартал выросла на 6%, а за год - на 2% и составила  2469 $/кв.м.  Общая стоимость объектов коммерческой недвижимости за квартал снизилась на 2%, а за год - на 12% и составила 460 млрд. руб.

Тот факт, что рублевые цены как за квартал, так и за год сократились даже в условиях снижения объема предложения, свидетельствует о том, что негативные тенденции на рынке коммерческой недвижимости не преодолены.

Объем предложения по общей площади в 3 квартале по сравнению со вторым  по торговой недвижимости сократился на 4%, по офисной – на 12%, по производственно-складским помещениям – вырос на 39%, а по помещениям свободного назначения –  на 19%. 

Объем предложения по общей площади за год по сравнению с 3 кв. 2017 года, по торговой недвижимости вырос на 58%, по офисной – снизился на 17%, по помещениям свободного назначения – на 10%, а по производственно-складским  - вырос на 18%.

В структуре сегментов по площади произошли изменения. Доля офисных объектов составила 51%. Далее идут производственно-складские (26%), помещения свободного назначения (13%) и торговые помещения (10%).

Ценовые показатели

За 3 квартал 2018 года цена по торговой недвижимости сократилась на 15% до 185 050 руб./кв.м, по офисной - выросла на 7% и составила 197 872 руб./кв.м, по производственно-складской – снизилась на 8% и составила 65 296  руб./кв.м, а по помещениям свободного назначения – выросла на 1% до 193 957 руб./кв.м.

По сравнению с 3 кварталом 2017 года средневзвешенная цена снизилась на 25% по торговой, на 2% - по офисной, выросла на 3% по производственно-складской недвижимости и сократилась на 10% по помещениям свободного назначения.

Существенное снижение доли торговых помещения в центре привело к тому, что цена по торговой недвижимости в целом в 3 квартале оказалась ниже цены на офисные помещения и помещения свободного назначения, цены по которым продемонстрировали пусть и незначительный, но все-таки рост.

В 3 квартале экспонировалось 345 торговых объектов общей площадью 293 тыс.кв.м, из них 29 объектов  – внутри Садового Кольца и 316 объектов – за его пределами.

За квартал объем предложения торговых объектов в центре по количеству снизился на 29%, по общей площади – 63%. Объем предложения торговых объектов за пределами центра по количеству сократился на 7% и на 1% по общей площади. Значительное сокращение общей площади по объектам в центре было обусловлено прекращение экспонирования  во 2 квартале крупного торгового объекта на ул.Н.Арбат (8000 кв.м).

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по торговым объектам в центре за 3 квартал 2018 г. выросла на 49% и составила 986 490 руб./кв.м. Значительный рост цены был обусловлен изменением структуры предложения - уходом во 2 квартале крупного и дешевого торгового объекта на ул.Н.Арбат (8 000 кв.м, 516 342 руб.кв.м), и выходом на рынок двух дорогих объектов - на ул.Пятницкая  (107 кв.м, 1 698 400 руб.кв.м) и Хоромный тупик (120 кв.м, 1 978 334 руб.кв.м) в 3 квартале.

Средневзвешенная цена по торговым помещениям за пределами центра снизилась на 13% и составила 167 667 руб./кв.м.  Снижение цены во многом объяснялось окончанием экспонирования во 2 квартале крупного дорого торгового объекта на ул.Фестивальная ( 36 000 кв.м, 361 000 руб./кв.м).

Существенный рост цены по торговом объектам в центре произошел на фоне значительного сокращения общей площади за счет ухода одного крупного объекта. Последнее обстоятельство не позволяет судить о том, что спрос на данные помещения существенно вырос.

Объем предложения офисных объектов в 3 квартале снизился на 4% по количеству и на 12% по общей площади и составил 1 175 объектов общей площадью 1 461 тыс.кв.м, из них 196 объектов экспонировалось в центре и  979 объектов  –  за его пределами.

Объем предложения  офисных помещений в пределах Садового Кольца по количеству и общей площади снизился на 11%, а за пределами – уменьшился на 3% и  12% соответственно.

По сравнению с 3 кварталом 2017 года общая площадь экспонируемых объектов в центре уменьшилась на 24%, а за пределами Садового Кольца - на 16%.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре в 3 кв. 2018 года выросла на 10% и составила   386 962 руб./кв.м. Рост цены был вызван уходом с рынка крупных дешевых офисных объектов - на ул. Арбат (23  500 кв.м, 190 000 руб./кв.м) и на ул. Б.Бронная (5 766 кв.м, 156 087 руб./кв.м).

Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца в 3 квартале выросла на 6% и составила 169 461 руб./кв.м. Рост цены произошел, в частности, за счет окончания экспонирования во 2 квартале крупных дешевых офисных объектов - на ул.Зюзинская (7 705 кв.м, 69 595 руб./кв.м), ш.Энтузиастов (10 661 кв.м, 85000 руб./кв.м), пр-т Вернадского (20 106 кв.м, 81 016 руб./кв.м), Костомаровском пер. (28 780 кв.м, 103 544 руб./кв.м).

Судя по динамике цен за квартал и год, спрос на офисные помещения в центре находится на более высоком уровне.

Объем предложения

Объем предложения на рынке аренды в 3 кв. 2018 года снизился на 21% по количеству и на 7% по общей площади. В целом за  4 квартала объем предложения по количеству сократился на 18%, а по общей площади - на 10%.

Всего в 3 квартале экспонировалось 3 636 объектов общей площадью 2 029 тыс. кв.м.

Ценовые показатели

Средняя ставка за квартал снизилась на 6% и составила 17 590 руб./кв.м/год. Учитывая, что курс доллара за квартал вырос на 6%, а за год - на 11%, цена в долларовом выражении за квартал осталась практически без изменений, а за год – выросла на 9%  и составила 268 $/кв.м/год.  Годовая арендная плата за квартал снизилась на 10% и составила 29,3 млрд. руб.

Незначительное снижение рублевых ставок как за квартал, так и за год в условиях снижения объема предложения свидетельствует о продолжении стагнации на рынке.

Объем предложения

Объем предложения по общей площади за 3 квартал 2018 года по отношению к первому снизился на 28% по торговой, на 9% по офисной и вырос на 4% по производственно-складской недвижимости.

За год объем предложения торговой недвижимости по общей площади снизился на 4%, по офисной уменьшился на 16%, а по производственно-складской недвижимости – на 5%.

Лидером предложения по общей площади остаются офисные помещения, доля которых в общем объеме рынка составила  45%. Далее идут производственно-складские (42%) и торговые помещения (13%).

Ценовые показатели

Средняя арендная ставка за 3 квартал по торговой недвижимости снизилась на 2%  и составила 29 607 руб./кв.м/год, по офисной недвижимости – на 2% до 17 156 руб./кв.м/год, а по производственно-складской -на 1% и составила 6 543 руб./кв.м/год. 

По всем сегментам как за квартал, так и за год наблюдалось незначительное снижение ставок, поэтому ситуацию на рынке аренды можно охарактеризовать как продолжение стагнации.

Объем предложения

Объем предложения торговой недвижимости в 3 квартале по количеству снизился на 31%, а по общей площади –на 28%. Объем предложения за год сократился на 14% по количеству, а по общей площадки - на 4%.

Всего в 3 квартале экспонировалось 795 объектов площадью 245 тыс.кв.м, из них 47 объектов - в центре и 748 помещений – за его пределами.

Ценовые показатели

Средняя ставка аренды по торговым объектам внутри Садового Кольца в 3 кв. 2018 года выросла на 1% и составила 65 170 руб./кв.м/год. 

Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца снизилась на 3% и составила  27 373 руб./кв.м/год. Доля объектов, сдаваемых по ставкам выше 30 000 руб./кв.м/год, снизилась с 30% и 28%.

Судя по тому факту, что по объектам вне центра, в отличии от объектов, расположенных в пределе Садового Кольца, снижения цен не наблюдалось, спрос на них оказывается несколько более высоким.

Объем предложения

Объем предложения офисных объектов за 3 квартал 2018 года по количеству снизился на 21%, а по общей площади – на 9%. Объем предложения составил 2 057 объектов общей площадью 917 тыс. кв. м., из них 185 объектов  находилось в центре и 1 872 объекта – за его пределами.

Объем предложения офисных помещений в центре по общей площади снизился на 19%, а за его пределами –  на 8%. По сравнению  с  3 кварталом 2017 года объем предложения уменьшился на 25% по помещениям внутри Садового кольца и на 15% - за его пределами.

Ценовые показатели

Средняя ставка по офисной недвижимости в пределах Садового Кольца снизилась на 1%  и составила  26 692 руб./кв.м/год.

За пределами центра ставка также уменьшилась на 2% и составила  16 214 руб./кв.м/год.

Ставка по офисной недвижимости за год практически не изменились как в центре, так и за его пределами.