В 2025 году компанией RRG была разработана концепция коммерческой инфраструктуры жилого комплекса в Зеленограде. В рамках исследования были отражены основные тенденции на рынке, даны характеристики спросу и предложению, их особенности, а также стратегии реализации нежилых помещений в ЖК.
ЖИЛЬЕ
Проекты бизнес и бизнес+ класса со встроенной коммерческой инфраструктурой за пределами МКАД только начали появляться. До недавнего времени данного уровня реализовывались малоэтажные жилые комплексы без коммерции.
Сегодня среднее соотношение полезной коммерческой площади к жилой составляет 5%. Большая доля коммерции характерна для более ранних Проектов, где коммерческие помещения располагаются в том числе и на втором этаже.
Если ЖК реализуется не в рамках КРТ, где жестко определены ТЭПы нежилой застройки, девелоперы зачастую ограничивают площадь коммерции ресурсным качеством первого этажа за вычетом общественных пространств и лобби с расширенными функциями.
Для поддержания класса дома, особенно в ситуации с ограниченным предложением помещений, особую важность приобретает управление концепцией. Все больше девелоперов оставляет за собой сдачу в аренду коммерческих площадей. Например, часть девелоперов встраивает в свои проекты небольшие фитнес-центры и детские образовательные форматы, но скорее это не является широкой практикой рынка для небольших по площади проектов.
СПРОС НА КОММЕРЧЕСКУЮ ИНФРАСТРУКТУРУ и на помещения для размещения этой инфраструктуры формируется следующим образом:
- жители жилого комплекса, а также дневное и ночное население зоны охвата, формируют спрос на товары и услуги
- в зависимости от величины спроса формируется спрос на коммерческие помещения со стороны конечных операторов, предоставляющих товары и услуги целевой аудитории
- также на рынке существует инвестиционный спрос со стороны частных и профильных инвесторов, которые покупают коммерческие помещения для последующей сдачи в аренду или перепродажи по более высокой стоимости или как ГАБ (готовый арендный бизнес).
Все эти группы в значительной степени взаимосвязаны, поэтому важно определить емкость рынка для конечного спроса потребителей, рассчитать необходимый объем и возможное функциональное наполнение с тем, чтобы предложить конечному бизнесу и инвесторам такой набор помещений, в которых бизнес может зарабатывать достаточно, чтобы оплачивать ставку аренды, соответствующую инвестиционным ожиданиям будущих собственников помещений.
В то же время, интересы этих групп зачастую входят в конфликт:
- жители заинтересованы в максимально широком спектре услуг и сервисов, получаемых в рамках ЖК
- у каждого арендатора есть «предельные» возможности роста бизнеса, часто бизнесы, связанные с услугами, образованием, спортом не могут в силу объективных причин платить максимальные рыночные арендные ставки. Помимо этого, у каждого конечного бизнеса есть четкие и понятные требования для помещений, в которых их бизнес-модель максимально эффективна и позволяет выходить на предполагаемый оборот.
- инвесторы в коммерческие помещения чаще всего заинтересованы в получении максимально возможного дохода и не задумываются о функциональном разнообразии инфраструктуры.
Таким образом, происходит перекос «высокомаржинальных» функций: помещения в ЖК заполняют алкомаркеты, дискаунтеры, табак и т.д., в том числе и операторы, не соответствующие уровню жилого комплекса. При этом, необходимые для жителей функции, которые обеспечивают комфортную жилую среду, могут вообще не появиться.
Задача девелопера – попытаться учесть интересы всех групп:
- проектировать разные по формату помещения, чтобы все необходимые функции нашли свое место в ЖК
- предусматривать технологии
- работать с инвесторами и контролировать уровень привлекаемых операторов
- управлять концепцией – привлекать операторов на ранних этапах, регулировать арендной политикой. В последствии помещения могут быть проданы на ГАБ (готовый арендный бизнес).
В последнее время все больше девелоперов стремятся управлять концепцией. Например, в проектах бизнес-класса 50% помещений сдаются в аренду самостоятельно, а в премиальных проектах полностью вся коммерция управляется до стабилизации. После создания необходимого уровня наполнения коммерческой части, помещения планируются к продаже с арендаторами.
Часть девелоперов в своих Проектах премиум и бизнес-плюс класса сами становятся операторами необходимых функций, создавая качественные концепции общепита, СПА, спорта т.д. в партнерстве с профильными операторами.
Общественное питание внутри жилых комплексов является основой базовых потребностей, важным инфраструктурным сегментом, который формирует различные сценарии потребления и досуга.
Необходимо уделить внимание подбору качественных операторов, предлагающих продукты питания:
- фермерские продукты
- детское питание
- корма для животных
- свежая выпечка
- сладости
- готовые блюда и качественные полуфабрикаты
- алкогольные напитки
- возможность быстрой доставки продуктов питания.
Питание вне дома также охватывает интересы всех групп жильцов. Необходимо предусмотреть разные форматы общественного питания:
- рестораны
- семейное кафе с детской зоной/кафе для завтраков
- пиццерия
- фастфуд концепции кофейни
- бар/винотека
- кальянная/сигарный клуб
Более мелкий общепит следует размещать равномерно по всему комплексу, желательно отдавать под него угловые и торцевых помещениях жилых корпусов, в местах с наибольшим пешеходным трафиком. Они тяготеют к крупным продуктовым магазинам, бьюти-услугам и образованию/фитнесу.
Здоровье. Также во всех сценариях развития ЖК важным фактором является забота о здоровье. Таким образом, несомненным плюсом для жителей ЖК является наличие базового набора медицинских сервисов: стоматология с ортодонтическим лечением, аптеки, диагностические центры. Также преимуществом является ветеринарная аптека/кабинет ветеринара.
В сфере красоты и заботы о теле и лице необходимо предусматривать размещение салонов красоты, барбершопов, СПА-центров, которые также являются местом проведения досуга для представительниц целевой аудитории. Стоит помнить о том, что инъекционная косметология требует получения медицинской лицензии и помещение должно соответствовать необходимым требованиям.
Спортивная составляющая является значимой составляющей для будущих жителей ЖК:
- силовые тренажеры
- кардио-зона
- воркаут площадки
- студии йоги, пилатеса, танцевальные направления и т.п.
- спортивные залы/секции для детей
Наличие объектов образования является важной продуктовой составляющей проектов бизнес и бизнес+ класса. В данном классе высокий спрос на услуги частного образования:
- дополнительное детское образование в большей степени востребовано для детей дошкольного возраста. Дополнительные занятия в студиях раннего развития от спорта до образования являются важной составляющей в развитии и социализации детей;
- для школьников существует ниша небольших образовательных центров: киберспортивные клубы, языковые школа, курсы программирования и робототехники, студии для малышей;
- эстетическое направление дополнительного образования также имеет высокий потенциал развития;
- учитывая стремление к развитию среди женщин, мы рекомендуем включать в концепции мультиформатный центр развития, в котором помимо будут проводиться творческие занятия для взрослых. Данная функция для жителей может быть реализована в помещениях аменитис.
Спрос на помещения в составе жилых комплексов бизнес-класса формируется бизнесом с учетом потенциала, предполагаемого товарооборота, уровня целевой аудитории.
- так как жилой комплекс, как правило, заселяется постепенно, окончательно коммерческая инфраструктура, которая будет соответствовать потребностям жителей, сформируется не сразу;
- многие функции появятся только после заселения всех жителей;
- некоторые же операторы, наоборот приходят на самом раннем этапе и работают в ЖК до полного заселения: строймагазины, продуктовые магазины более низкого уровня, демократичные кафе и кофейни. ЦА этих операторов – строители, прорабы, доставка и т.д.
Брокерское подразделение RRG работает на рынке стрит ритейла как с инвесторами, так и с арендаторами коммерческих помещений в ЖК. Анализируя введенные и заселенные ЖК во времени мы видим, что через год после ввода в эксплуатацию, как правило, пустыми остается до 50% помещений, через 2 года доля снижается до 30%, полностью ЖК заселяется арендаторами на 3-4 год. В первые 3 года мы также наблюдаем высокую ротацию арендаторов.
По оценке участников рынка, для конечного бизнеса в большей степени характерна аренда помещений, на долю продаж для покупателей, предполагающих вести бизнес, приходится от 10 до 20%.
Конечными покупателями становятся:
- несетевые предприятия сферы красоты и здоровья
- производители и оптовые компании, развивающие собственную розницу
- общественное питание (преимущественно несетевые проекты)
- предприниматели, приобретающие помещения под покупку франшизы.
Большая часть операторов стрит-ритейла в ЖК развивается по франшизе и рассматривает готовые помещения. Задача девелопера – запроектировать достаточное количество помещений в необходимых форматах и с технологией под разные типы бизнеса, чтобы все сервисы могли появиться.
С точки зрения предложения помещений для инвестиций существует несколько тенденций:
- в новых ЖК доля коммерческих помещений растет, требования города по коммерческим объектам достигают 10-15% от жилья, возникает избыточный объем не самых ликвидных помещений. Это приводит к ценовой диверсификации предложения;
- с другой стороны, все больше девелоперов стремятся оставить у себя если не все, то значительную часть коммерции для повышения продуктового преимущества за счет создания и управления коммерцией.
- несмотря на появление новых объектов и коммерции в нем, лучшие помещения зачастую или не попадают на рынок или предлагаются проверенным партнерам-инвесторам, которые смогут привлечь нужных для жителей арендаторов.
Спрос на покупку коммерческих помещений формируется следующими группами:
- частные инвесторы, заинтересованные в сохранении активов и получении стабильного пассивного дохода или перепродажи ГАБ (готовый арендный бизнес)
- профессиональные инвестиционные фонды, которые выкупают коммерческие помещения пулом
- конечные операторы
На долю конечных операторов, которые планируют самостоятельно вести бизнес в помещении, приходится не более 10-15% сделок. Основной объем – это инвестиционный спрос.
Многие инвесторы стали лучше разбираться в рынке и понимать ликвидность и потенциал помещения. По оценке брокеров RRG:
- наиболее высоким спросом пользуются небольшие помещения, бюджет покупки до 50 млн. рублей
- технологичные помещения: технология под супермаркет, универсам. Бюджет от 300 млн. рублей
Цены на коммерческие помещения устанавливаются разными застройщиками с применением разных подходов.
Инвестиционный подход базируется на разумном сроке окупаемости соответствующих инвестиций - рыночная ставка аренды умножается на соответствующий мультипликатор (порядка 10-12 лет).
Наиболее распространенным методом для оценки коммерческих помещений в жилых домах является оценка методом валового рентного мультипликатора (ВРМ). В его рамках сначала оценивается арендная ставка, исходя из средней ставки, принятой на рынке для определенного типа помещения и профиля арендатора. Далее соответствующий годовой арендный доход умножается на ВРМ.
Также, на рынке существует практика премии за технологичные помещения под общепит и универсам 10-15%.
Таким образом, можно сделать вывод, что коммерческая инфраструктура жилых комплексов должна основываться на глубоком анализе окружения, трендов и перспектив развития рынка; на балансе интересов местных жителей, инвесторов и конечных операторов.
