Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве. Январь 2010 г.

Консалтинговая компания RRG в рамках еженедельного мониторинга предложения коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги января 2010 г.

Рынок коммерческой недвижимости в январе 2010 года

В январе, с его многочисленными праздничными днями, деловая жизнь традиционно замирает примерно до двадцатых чисел. Поэтому снижение объема предложения коммерческой недвижимости является вполне прогнозируемым и не отражает глобальных тенденций.

В январе на открытом рынке купли-продажи Москвы экспонировалось 1050 объектов общей площадью 2071 тыс. кв.м. Это меньше декабрьского предложения по количеству помещений на 19% и по суммарной площади на 22%. При этом, если сравнить с началом прошлого года, то станет очевидно, что активность продавцов в январе 2010 гораздо выше. Так, количество предлагаемых к продаже помещений по сравнению с январем 2009 выросло на 21%, а их площадь – на 19%. Подобные данные лишний раз подтверждают, что сегодня паника на рынке отсутствует, игроки хорошо ориентируются в основных тенденциях, понимают уровень цен и готовы совершать запланированные сделки.

Торговая недвижимость

В последние месяцы рынок достаточно стабилен, и даже в самом активном с точки зрения спроса – торговом сегменте – никаких «резких движений» не наблюдается. Динамика предложения вполне соответствует локальной логике январских праздников в сравнении с декабрем, и логике стабилизации рынка по сравнению с январем прошлого года.

Что касается цен, то они выражают настроения и надежды двух, ярко выраженных категорий продавцов. Первая категория – те, кто ориентируется на стабильность по крайней мере в течение первого полугодия 2010-го. Эти собственники торговых помещений предлагают к продаже свои объекты еще с декабря прошлого года по стабильной цене.

Вторая категория – те, кто рассчитывает на скорейшее оживление рынка торговых помещений и рост цен. Эти надежды выражаются в том, что продавцы снимают свои объекты с продажи и через некоторое время выставляют по новой, более высокой цене, как бы «прощупывая» рынок. Именно за счет второй категории средневзвешенная цена предложения торговых помещений выросла в пределах Садового Кольца на 3%, за пределами Садового Кольца – на 4%. Тем не менее, не стоит забывать, что речь идет о цене предложения, тогда как превратится ли это повышение заявленных цен в рыночную тенденцию – пока не ясно.

Офисная недвижимость

На рынке офисной недвижимости в январе вновь появились крупные объекты. В периферийной части к продаже предлагаются такие офисно-складские комплексы, как на М.Семеновской ул. (34000 кв.м., 2000$/кв.м.), на Никопольской ул. (35000 кв.м., 1170 $/кв.м.) и на Варшавском ш. (38400 кв.м., 1433 $/кв.м.). Так как доля складов в двух из них значительна, цены по данным объектам существенно ниже.

Этот факт, помноженный на продолжающееся плавное снижении цен, в результате привел к удешевлению квадратного метра офисов за пределами Садового кольца на целых 8%. Однако, по основной массе офисных объектов, которые продолжили экспонирование с прошлого года, цены снизились всего на 2%, подтвердив мнение экспертов о некоторой стабилизации и в офисном сегменте.

По помещениям в пределах Садового Кольца снижение цен по объектам, которые экспонировались в декабре, составило 4%, однако за счет окончания в декабре позиционирования таких крупных и недорогих объектов на Б.Полянке (33000 кв.м., 4800$/кв.м.) и на Земляном Валу (60000 кв.м., 5000$/кв.м.) цена предложений в центре выросла на 8%.

Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения

Снижение цены по производственно-складским помещениям в январе в целом составило 5%, однако по помещениям, которые продолжили экспонирование с декабря, цены уменьшились всего на 1%. По остальным объектам снижение было обусловлено с одной стороны, окончанием в декабре экспозиции нескольких двух крупных и относительно дорогих объектов на Верхней Красносельской ул. (6183 кв.м., 3000$/кв.м) и на 2-м Котляковском пер. (9500 кв.м., 3000$/кв.м), а также выходом в январе на рынок крупного комплекса под реконструкцию как на Б.Очаковской (10000 кв.м., 650 $/кв.м.)

В сегменте помещений свободного назначения в последние месяцы четко прослеживается смена тенденций. До кризиса и первый год кризиса данная категория помещений пользовалась достаточно высоким спросом, т.к. значительную часть составляли объекты стрит-ритейла. А вот с осени 2009 года, на фоне некоторого оживления спроса, инвесторы стали более требовательны к подбору объектов. Современный рынок коммерческой недвижимости остается рынком покупателей, и спрос на помещения без четкой специализации и без ясного рыночного позиционирования мал. Этот фактор незамедлил сказаться на цене, которая в январе продолжила свое снижение, уменьшившись еще на 4%.

Основные характеристики рынка купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы (по данным мониторинга RRG), январь 2010.

Рынок в целом

Все сегменты	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	1 050	8 103	2 071	1,97	3 912
к декабрю 2009	− 19%	− 26%	− 22%	− 4%	− 5%
к январю 2009	+ 21%	− 6%	+ 19%	− 1%	− 21%

Торговые помещения внутри Садового Кольца

Торговые внутри СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	58	285	19	0,34	14 650
к декабрю 2009	− 11%	− 10%	− 13%	− 2%	+ 3%
к январю 2009	+ 18%	− 4%	+ 14%	− 4%	− 16%

Торговые помещения вне Садового Кольца

Торговые вне СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	272	1 111	232	0,85	4 793
к декабрю 2009	− 18%	− 15%	− 19%	− 1%	+ 4%
к январю 2009	+ 7%	− 12%	+ 18%	+ 11%	− 26%

Офисные помещения внутри Садового Кольца

Офисные внутри СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	160	2 006	250	1,56	8 015
к декабрю 2009	− 20%	− 34%	− 39%	− 23%	+ 8%
к январю 2009	+ 34%	+ 11%	+ 41%	+ 5%	− 21%

Офисные помещения вне Садового Кольца

Офисные вне СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	320	3 600	1 062	3,32	3 389
к декабрю 2009	− 18%	− 25%	− 19%	− 1%	− 8%
к январю 2009	+ 35%	− 8%	+ 28%	− 5%	− 28%

Производственно-складские помещения

ПСП	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
Значение	59	596	380	6,45	1 567
к декабрю 2009	− 31%	− 23%	− 18%	+ 18%	− 5%
к январю 2009	− 2%	− 29%	− 14%	− 13%	− 18%

Помещения свободного назначения

ПСН	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	181	505	127	0,70	3 965
к декабрю 2009	− 17%	− 23%	− 20%	− 3%	− 4%
к январю 2009	+ 21%	+ 12%	+ 71%	+ 42%	− 35%